La risposta breve
Documentate il difetto e notificatelo con precisione alla controparte contrattuale, verificando nel contempo i termini applicabili. Per i contratti interessati dalla riforma entrata in vigore il 1° gennaio 2026, la nuova regola prevede una notifica entro sessanta giorni dalla consegna dell'opera o dalla scoperta del difetto. Questo termine non si applica indistintamente ai vecchi contratti e non è un termine di prescrizione.
1. Recuperare i documenti del collaudo e il contratto
Raccogliete il contratto firmato, gli accordi integrativi, il verbale di collaudo e le eventuali riserve. Annotate le date della consegna e della scoperta del difetto. Fate verificare il tipo di contratto, il diritto transitorio e le clausole applicabili prima di fare affidamento su un termine, anche se è stata integrata una norma SIA.
Evitate di confondere la data in cui un problema è stato segnalato oralmente con quella di una notifica documentata. Ricostruite gli scambi senza riscriverli. Una cronologia chiara permette allo specialista di capire che cosa è stato constatato e quando, anziché partire da una stima.
2. Documentare senza aggravare il danno
Conservate fotografie datate, ubicazione, descrizione delle manifestazioni del difetto e scambi con i soggetti coinvolti. Distinguete quanto constatato da un'ipotesi sulla causa. Per un'impresa che occupa i locali, annotate anche le aree non utilizzabili e le conseguenze concrete sull'attività.
Organizzate misure urgenti proporzionate con i professionisti competenti per garantire la sicurezza e limitare il danno. Tenete traccia degli interventi e dei costi. Non avviate indagini distruttive o riparazioni definitive senza aver chiarito come conservare le prove e assicurare il coordinamento necessario.
3. Notificare con precisione al destinatario corretto
Preparate una notifica scritta alla controparte contrattuale che identifichi l'opera, il difetto osservato, la sua ubicazione e le date note. Verificate il destinatario, la forma e le prove utili dell'invio e della ricezione. Non limitatevi a una telefonata a una persona che in passato era presente in cantiere.
Una perizia può precisare la causa, ma attenderla non deve far decorrere i termini senza intervenire. Fate esaminare rapidamente i passi necessari se il calendario è incerto. Tenete distinta la notifica alla controparte contrattuale dalla denuncia all'assicuratore potenzialmente interessato.
4. Coordinare responsabilità e coperture
L'assicurazione lavori di costruzione, la RC di un soggetto coinvolto, l'assicurazione dello stabile e la garanzia contrattuale non rispondono alla stessa domanda. Descrivete la situazione a ciascun interlocutore pertinente e chiedete chi esamina che cosa. Il solo collaudo non consente di concludere che una polizza continui a essere valida o sia cessata.
Tenete sotto controllo i riferimenti, i documenti richiesti e le prese di posizione scritte. Una denuncia non equivale a un'accettazione e la presenza di un'assicurazione non determina la responsabilità. Per decidere come procedere, riunite contratti, prove, notifiche e risposte in un dossier organizzato; le questioni giuridiche individuali competono a uno specialista.
Domande frequenti
I sessanta giorni valgono per ogni cantiere?
No. Verificate se il contratto rientra nella riforma del 1° gennaio 2026, il diritto transitorio e il tipo di contratto. Questo termine di notifica non va confuso con la prescrizione.
Occorre attendere la perizia prima di notificare?
Non lasciate decorrere i termini nell'attesa. Descrivete le manifestazioni note del difetto e fate chiarire rapidamente i passi utili; la perizia potrà completare l'esame delle cause.
L'assicurazione lavori di costruzione paga ogni difetto dopo il collaudo?
Non automaticamente. Verificate il periodo e l'ambito di copertura della polizza, la responsabilità dei soggetti coinvolti e le eventuali garanzie. Ogni interlocutore deve precisare la propria posizione.