1. Ce que le bail attend de vous
Le Code des obligations demande au locataire d’user de la chose avec le soin nécessaire. À la fin du bail, les locaux doivent être restitués dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. L’usure normale n’est donc pas un dommage à réparer.
Repérez dans le bail les clauses sur l’entretien, les assurances exigées et les justificatifs à fournir. Certains bailleurs demandent une attestation d’assurance responsabilité civile à la signature.
2. Dommages aux locaux loués : une garantie à vérifier
Une fuite de votre machine, une fausse manœuvre lors d’un déménagement de meubles ou un incident d’exploitation peuvent endommager les locaux. Certaines polices de responsabilité civile incluent les dommages aux locaux loués. Helvetia les cite par exemple dans la couverture de base de son offre.
Ce n’est pas une règle commune. Vérifiez si la garantie existe dans votre police, ses limites, sa franchise et ses exclusions, notamment pour l’usure ou les dommages progressifs.
3. Vos aménagements : à qui appartiennent-ils ?
Cloisons, cuisine, éclairage ou installations techniques financés par votre entreprise ne sont pas forcément couverts par l’assurance du propriétaire. Le Code des obligations prévoit que le locataire ne peut rénover ou modifier les locaux qu’avec le consentement écrit du bailleur. La remise en état ne peut être exigée que si elle a été convenue par écrit.
Documentez ces accords et faites préciser à votre assureur comment vos aménagements sont assurés : avec vos biens, séparément ou pas du tout. Indiquez leur valeur.
4. Documenter l’état d’entrée et l’après-sinistre
Un état des lieux d’entrée détaillé, avec photos datées, facilite la distinction entre dommage, usure et défaut préexistant. Conservez-le avec le bail.
Après un dommage, sécurisez les lieux, avisez le gérant ou le bailleur selon le bail, déclarez à votre assureur et conservez les preuves. Distinguez ce qui touche le bâtiment, vos aménagements et vos biens : ce ne sont pas toujours les mêmes assureurs.
5. Avant de signer ou de renouveler
Demandez au bailleur quelles assurances couvrent le bâtiment. Comparez avec vos polices : responsabilité civile, biens, aménagements, perte d’exploitation si les locaux deviennent inutilisables. Clarifiez qui fait quoi en cas de sinistre et les délais d’annonce.
Exemple illustratif : une fuite au troisième étage
La machine à café d’une PME fuit pendant le week-end. Le parquet des bureaux loués est abîmé et l’eau atteint le plafond de l’étage inférieur.
La direction coupe l’alimentation, avise la gérance et déclare l’événement à son assureur. Elle sépare les postes : parquet du bailleur, plafond du voisin, mobilier de l’entreprise. L’état des lieux d’entrée montre que le parquet était en bon état. Chaque assureur examine la part qui le concerne.
Checklist
- Bail relu : entretien, assurances exigées, restitution.
- Garantie dommages aux locaux loués vérifiée dans la RC.
- Aménagements financés listés et consentements écrits classés.
- Assurance des aménagements confirmée.
- État des lieux d’entrée photographié et conservé.
- Processus de déclaration au bailleur et à l’assureur connu.
FAQ
L’assurance du propriétaire couvre-t-elle nos dommages ?
Elle couvre ce que prévoit sa propre police, en général le bâtiment. Vos biens et votre responsabilité relèvent de vos contrats.
L’usure est-elle un dommage ?
Non. La restitution se juge par rapport à un usage conforme au contrat. L’usure normale n’est pas un dommage à réparer.
Faut-il annoncer de nouveaux aménagements ?
Oui, s’ils changent les valeurs assurées. Faites-les intégrer à vos polices avec leur valeur.
Pour aller plus loin
Responsabilité civile · Assurances de choses · Dégât d’eau : préparer un dossier clair · RC entreprise : sept points
Sources consultées le 07.11.2026
- Fedlex — Code des obligations, art. 257f, 260a et 267.
- Helvetia — Assurance RC entreprise et professionnelle. Offre propre à cet assureur.